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标题: Daniel 说投资 375 - 靠着这3个策略，我在房屋拍卖中战无不胜 [打印本页]
作者: innkou 时间: 7-2-2020 10:12
标题: Daniel 说投资 375 - 靠着这3个策略，我在房屋拍卖中战无不胜
各位朋友，大家好！
总所周知，我们Ironfish从投资的角度是一直倡导大家投资新房的。但是，我身边也有越来越多的朋友是要购买自住房的，而不得不承认，二手房依然是自住房买家的首要考虑目标，同时，也有很多朋友热衷于通过拍卖来抢购自己的心仪的房产。今天，我就跟大家分享下我们Ironfish总裁Joseph的拍卖经，希望对想参加拍卖的朋友能有所帮助。
Joseph：
随着澳洲的房产市场开始回弹，周六的房屋拍卖市场重新火热起来，我们又开始在媒体上频繁读到这样的消息——某处房产在经过数十轮“拉锯战”的竞价之后，最终以高于保留价二三十万、乃至五六十万的价格成交。
每当看到这样的报道，我都不禁会想，如果这些买家能够采取更好的拍卖策略，很可能会以更快的节奏和更理想的价格成交。
我本人有4套自住房都是通过拍卖购得的，我还帮过朋友去参加拍卖，一般都能获胜。在我看来，房产拍卖就是一场“心理战”，有一套运筹帷幄的战略战术，能大大提高你的胜算。这些年来，我亲身实践并屡屡取胜的拍卖策略，主要是以下三点：
1.不打无准备之仗
在参加一场拍卖之前，你要先做足准备工作：向中介打探卖家的心理价位是多少、大概有多少意向买家；了解这一区域的整体房价、及周边类似房产的近期成交价；搞清自己的借贷能力，做好贷款的预批……等等。
2.找准定位
参加拍卖之前，在心态和预算两方面都做好定位，是一件至关重要的事情。从心态上来讲，你要先问自己：我是不是真正喜欢这套房子？我真的要买下这套房子吗？如果答案是肯定的，那就要做好将其拿下的决定。
许多人去拍卖的时候，其实并没有打心眼儿里觉得自己最后能拍到这套房子，只是抱着试试看的心态去现场“围观”，这不但是对时间和精力的浪费，也会让你在拍卖时从气势上先输人一截。
所以，我的建议是，如果决定去参加拍卖，一定抱着“我就是要拿下这套房子”的决心到场。而当你确立起了志在必得的心态之后，下一步就是要在预算上做好定位。
我在给自己即将参加的拍卖设定预算时，一般都会设两道预算：
第一道预算，是我在综合各方面的信息考虑之后，认为自己愿意为这个房子付多少钱——也就是“理想预算”；
第二道预算，是在拍卖时，如果价钱超过了我的“理想预算”，我最多能出到多少——也就是“绝对预算”。
值得一提的是，大量的拍卖往往发生在市场的上涨周期，这时卖家和中介的期望通常较高，因此买家很难在拍卖上“拣便宜”。
所以，在市场火热的时候，买家去参加拍卖之前，最好也能相应地上调自己的心理价位。一方面，如果没拍到的话，再花几个月时间去继续看房子也是时间成本和机会成本；另一方面，对于自住房来说，所谓“千金难买心头好”，为了自己喜欢的生活方式多花一些钱也无妨；再者，房产市场本身就有一定的容错空间，就算你当时多出了一些钱，从长远来看的话，房价总是会涨过这部分的。
3.心理战
有了充足的准备和正确的定位之后，接下来就是拍卖场上的心理战了——在这个战场上，你最重要的目标，就是要“镇住”在场所有的人，让他们认为你的预算“深不见底”。具体来说，我一般是这么做的：
- 后半程再发力
最开始的时候，我从不举牌，而是让别人先出价。我在那耐心等待，察言观色，静候合适的时机。
一旦最活跃的那几个竞争者开始面露犹豫、出价速度放慢，或者每次加价的幅度开始变小，比如从一次加几万变成几千甚至几百，而且这个时候的每次出价都是在中介的鼓励下才作出的，这就代表着他们在价钱上和心理上已经接近极限，没有多少“后劲”了——而这个时候，就是我出手举牌的时候。
- 不跟别人的节奏
到真正开始举牌的时候，每次竞价的节奏和幅度也是很有讲究的。
当你出手时，拍卖已经进行到后程，周围的人开始在中介的鼓动下反复小幅加价，进入“拉锯战”，你一出手就要在竞价和速度上打破他们的节奏。
比方说，你周围的人在五千五千地加价，那么你就应该果断地以2-3倍于他们的竞价出价，直接喊出一万或者一万五；如果这时有人试图继续把节奏拽回到“拉锯战”，在你的价格上再加几千甚至几百，你则要毫不犹豫地更大幅地加价，直接喊出两万。
一般来说，当你这样做时，周围的人都会震慑于你的气势，认为你的预算远多于他们，感到自己毫无胜算。如此这般，往往仅需两至三次出价，你就能摧枯拉朽般地赢下这场心理战。
- 坚守第二道防线
最后，即使我们之前说了你要带着必胜的决心去拍卖、要准备比你心理价位高一些的预算、要勇于加高竞价，但同时，你也应该始终保持理智的头脑，坚守自己的第二道防线——你的“绝对预算”。
在拍卖场上，许多竞标者难免感情用事，再加上被中介频繁鼓动，认为自己再多出几百一千就能拿下房子，一轮轮反复竞价，最终叠加出一个很高的成交价；有时是热血上涌，只为计较“胜负”而不计后果地喊出高价，这些都属于非理性价格，而那些见诸报端的高价拍卖新闻，恰恰经常都来自这些情况。
因此，在拍卖场上，一旦价格上升到了你的“绝对预算”之上，不妨冷静理智地及时退出，日后总会有下一个合适的机会在等你的！
这些年来，正是靠着这套策略，我在拍卖场上屡屡取胜。其实静心反思，这些也同样是职场乃至人生的制胜法则：仔细思考研究，选择出正确的行业与公司，不打无准备之仗；
找准自己在职场或商场上的定位，制定必胜的人生态度，愿意为自己热爱的事业付出更多，并确信自己多付出的这部分迟早会带来更大的收获；始终紧握主动权，而不是随遇而安，或与周围的人随波逐流。万一选错了行业选错了公司，你总可以从新开始。坚持梦想，大胆选择，机会永远向有准备的人微笑……
说到底，世间许多事情本就一理相通，希望我的亲身实践能够给大家带来一点启发和思考，祝各位都能买到心仪的房子，尽享美好成功的人生！
- Ironfish亚太集团CEO，Joseph Chou
我们在全澳各大首府城市定期举行关于财富教育与投资理念的教学活动，旨在帮助更多澳洲家庭实现财务健康，享受幸福生活。欢迎随时联系我，您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel
- Ironfish 资深房产投资策略顾问
- 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）
- 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
- 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
- 善于投资系统风险控制和资产管理
- 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888
(免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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