亚太集团地产投资系列讲座 -- 未来热点区域发展(39)

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各位朋友，元旦刚过，龙年春节就来到了！

    这里我代表亚太集团向南澳所有的华人拜年啦！恭祝大家事事顺心身安康，龙气带来好运长！

    对于我这个做房产投资的策略顾问来说，我觉得人就像一幢房子，而朋友就像上面的窗，窗子越多，房间就越亮，而我，希望做您这幢房子上最大的窗，给你带来最多的阳光，助您走在创富的阳光大道上！

    在上一期的专栏里，我通过对美国政府的财政状况，来分析了美国房市为何会暴跌的原因。同时有很多朋友问我，为什么澳大利亚的房价不会在全球金融危机后出现美国式的下跌。那么今天就来谈谈我对此的看法。

    从表面上看，澳洲的银行金融系统运作远比美国的来的谨慎。这样就避免了澳洲市场的供过于求。比如说，澳洲开发商需要贷款来开发新楼盘的话，如果不预售大部分房产的话，银行是不会放贷给开发商的。这就迫使开发商必须开发真实符合市场需求的房产项目。而这些楼盘一经推向市场，往往都会被购房的刚性需求所消化，所以澳洲总体上来说长期处于供小于求的状况。毕竟开发速度远远跟不上人口增长而带来的需求扩容的速度。然而在美国，开发商却可以轻易的得到贷款来建造200套房子，但是他们却还不知道谁将来买这些房子，于是就产生了供大于求的风险。

    那么再从表面往深层看，主要是因为作为一个国家，澳大利亚是在变的越来越富裕。而美国，也包括很多欧洲国家，却因为严重的负债而正在走向财富衰竭。更为要命的是，美国和这些欧洲国家还试图否认这一状况，他们企图用更多的债务来解决目前的国家负债问题。这就好比说，您是否认为使用或者给予更多的可卡因是解决可卡因上瘾的最佳处理方法吗？

    因此，对于我们房产投资者来说，很重要的一点就是我们必须看清澳大利亚正处在一个和发生在世界其它发达国家身上的财富衰退的这么一个完全不同的趋势上。事实上，其他发达国家房市的涨跌起伏，和澳大利亚的房市走向几乎是没有多少关系的。

    所以总体上来说，我认为澳大利亚的房产在未来20年的牛市正在形成，我们正幸运地在处于接近牛市开始的龙头位置！

    理由有三：第一，作为总量上较少的货币，和其他发达国家的货币供应相比，澳元的供应也会逐步增加。世界上主要国家的货币供应在过去的100年中都在不停地增加。没有一种途径可以阻止印刷更多的货币。澳洲的货币供应也因此不得不持续增加，所以所有商品的价格标签都会上涨，包括房产。第二，澳大利亚的国家财富将在未来的20多年里持续增加，由此，澳洲的房价也会上涨以和这一过程所创造的财富来向匹配。第三，澳大利亚目前正在和世界经济发展主要动力所在的亚洲相结盟。因此由美国和欧洲所带来的负面影响对澳洲来说将会越来越弱，甚至不相关。

    所以，这里是我的预测：无论短线来说发生了或者将什么样的状况，未来20年将是澳洲房产投资者的黄金岁月！

    我建议我所有的客户和朋友都要遵循一个良好的财富管理守则，在自己可承担的范围内把更多的资金投资到澳洲的居民住宅房产里，越早越好，也越安全。

    在投资操作层面上，投资者需要考虑由于婴儿潮人口逐步进入退休期所产生的需求变化所带来的对房价的影响，以及我们要跟随银行的引路，来把投资资金锁定在下一代人会在哪里居住的房产上。

    比如说，假设有个家庭，有一个小孩，父母都工作，并且年薪每人$6万，这样他们很容易得到大约$50万的贷款。如果他们首付有20%，那么这个家庭可以买的起大约$65万的房产。如果您能发现一个社区有很多这样的类似家庭，甚至收入更高，但是该区的房价大约在$40多万，那么银行就会尽力通过放贷调节来促使这个社区的房价朝$65万上涨。如果您投入房产在这样的社区里，您的风险是极小而且回报潜力是很大的。

    看到这里，您一定会有疑惑了：银行怎么也会引导某个地区的房价呢？似乎从来没听说过这点。这里，碍于篇幅限制，我只能先卖个关子，在以后的专栏中慢慢为您分析。

    请大家随时给我电话0430 883 028咨询,期待我们龙年见！

作者简介：殷浩 Daniel

-毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士—战略投资和市场导向）

-精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-善于投资系统风险控制和资产管理

-资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计

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